El Gobierno anunció las hipotecas divisibles para los proyectos inmobiliarios
El Gobierno Nacional, a través del Decreto de Necesidad y Urgencia 1017/2024, dispuso la creación de las hipotecas divisibles para los proyectos inmobiliarios para fomentar el crédito, impulsar al sector y a la construcción, y reducir el déficit habitacional en la Argentina.
La medida, impulsada en conjunto por el Ministerio de Economía y el Ministerio de Desregulación y Transformación del Estado, permitirá que se constituyan hipotecas divisibles sobre inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios para la posterior división y afectación al régimen de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios, o para subdivisiones originantes de parcelas del dominio común.
En este sentido, la falta de un sistema de hipotecas divisibles reducía considerablemente la oferta de viviendas posibles de ser hipotecadas. Además, esta situación limitaba el acceso al financiamiento de futuras obras a ejecutarse por el sector privado y restringía la afectación de las unidades funcionales o lotes de terreno.
A partir de esta medida, cualquier persona podrá acceder a un crédito hipotecario a largo plazo para financiar la compra de un desarrollo inmobiliario en construcción (conocido comúnmente como “pozo”) o de un lote en un barrio, incluso antes de la subdivisión de terrenos. Este financiamiento permitirá la adquisición en las mismas condiciones que las de una propiedad terminada, facilitando así el acceso a vivienda desde las primeras etapas del proyecto.
En el Decreto, el Gobierno Nacional convocó a las provincias a adoptar, por sí o a través de la autoridad local o dependencia que resulte competente, las medidas necesarias para la implementación de la registración de los boletos de compraventa o cualquier otro contrato equivalente, tal como se encuentra previsto en el Decreto.
Qué requisitos deberán cumplirse para constituir la hipoteca divisible
En el artículo 2 del decreto, se establece que el acto constitutivo de la hipoteca divisible deberá cumplir con los siguientes requisitos:
1) El dominio del inmueble deberá constar libre de gravámenes o los existentes deben ser reconocidos por el acreedor.
2) Deberá contar con un proyecto que determine la modalidad de la subdivisión, en el que deberá constar el número, características y destino de las futuras unidades funcionales o lotes de terreno, que describa el proyecto urbanístico.
3) Deberá contener la conformidad de las partes a fin que, una vez concluida la división del inmueble y transferido el dominio o constituido el derecho real de superficie a favor de cada adquirente, se proceda conjuntamente con la división del crédito y de la garantía hipotecaria que, desde ese momento, afectarán individual e independientemente a cada unidad o lote o superficie por el saldo que le pudiere corresponder a estos últimos.
A su vez, se aclaró que en caso de dividirse el inmueble objeto del desarrollo inmobiliario, el crédito y la hipoteca, podrá transferirse a los respectivos adquirentes, quienes asumirán el saldo de deuda correspondiente a su propia unidad funcional o lote, conforme a las condiciones convenidas con el acreedor hipotecario.
En lo referente a la constitución de hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios, el decreto remarca que “las partes podrán autorizar su cesión, securitización, integración a fideicomisos financieros y emisión de letras hipotecarias”.